برنامه سال آینده دولت برای دو گروه از صاحبان املاک چیست؟ - مجله فیروزی

به گزارش دنیای اقتصاد، دولت در لایحه پیشنهادی بودجه 1400 دریافت دو نوع اقتصادیات از مالکان بخشی از واحد های مسکونی را در دستور کار قرار داده است. با استناد به جزئیات مربوط به طرح های اقتصادیاتی دولت در لایحه بودجه سال 1400، در صورت تصویب این لایحه مالکان دو گروه از واحد های مسکونی مشمول پرداخت اقتصادیات می شوند. این دو نوع اقتصادیات پیش از این در قانون اصلاح اقتصادیات های مستقیم از یکسو و قانون بودجه سال 99 از سوی دیگر، گنجانده شده بود، اما بنا به دلایلی صورت اجرایی به خود نگرفت.

براساس لایحه بودجه 1400 که به تازگی از سوی دولت به مجلس ارائه شده است، کسب درآمد 900 میلیارد تومانی از محل دریافت دو نوع اقتصادیات مربوط به بخش مسکن شامل دریافت اقتصادیات از مالکان بخشی از واحد های مسکونی خالی از سکنه و همچنین آپارتمان ها و واحد های مسکونی لوکس و گران قیمت درنظر گرفته شده است. بر اساس این لایحه ظرفیت میزان درآمدزایی از طریق دریافت این دو شکل از اقتصادیات بخش مسکن در قالب بودجه 1400 رقمی معادل 900میلیارد تومان است. برآورد ها براساس جزئیات مربوط به این دو نوع اقتصادیات نشان می دهد در صورت تصویب لایحه پیشنهادی دولت از حدود 160هزار واحد مسکونی اقتصادیات دریافت می شود.

جزئیات مربوط به آنچه در قالب دریافت دو شکل اقتصادیات از بخش مسکن در لایحه بودجه 1400 از سوی دولت به مجلس پیشنهاد شده است نشان می دهد، در صورت تصویب این لایحه در وهله اول بخشی از واحد های مسکونی خالی از سکنه به عنوان هدف اقتصادیاتی دولت مشمول پرداخت اقتصادیات خانه های خالی قرار گرفته و مالکان آن ها ملزم به پرداخت اقتصادیات به دولت می شوند.

جزئیات دو پیشنهاد اقتصادیاتی

مطابق با آخرین آمار های رسمی مربوط به سرشماری سال 1395- آخرین سرشماری آماری اجرا شده تا به امروز- حدود 2 میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که بخش زیادی از آن ها در مالکیت ملاکان بزرگی که اشخاص حقوقی هستند. هر چند این آمار مربوط به سال 95 است و انتظار می رود در سرشماری جدید که سال 1400 انجام خواهد شد تعداد واحد های مسکونی خالی از سکنه نسبت به سال 95 تغییر کرده باشد. با این حال آمار 2 میلیون و600 هزار واحدی، آخرین آمار رسمی اعلام شده درخصوص تیراژ واحد های خالی از سکنه در کشور است.

پیش از این در جریان اصلاح قانون اقتصادیات های مستقیم، در سال 94، قانون دریافت اقتصادیات از خانه های خالی به تصویب رسید، اما با گذشت 5 سال از تصویب این قانون تا به امروز اجرایی نشده است. در همه این سال ها نبود و ضعف سیستم اطلاعاتی برای شناسایی خانه های خالی به عنوان مهم ترین مانع دریافت این اقتصادیات معرفی شد؛ در حالی که به موجب این قانون متولی مسکن مکلف شده بود به فاصله کمی از تصویب این قانون نسبت به راه اندازی سامانه شناسایی خانه های خالی و درج اطلاعات مربوط به آن ها و مالکان آن ها در این سامانه اقدام کند.

در سال جاری، متولی راه اندازی این سامانه خاطرنشان کرد این سامانه راه اندازی شده است و بر این اساس همه مالکان واحد های مسکونی برای شناسایی خانه های خالی موظف به درج اطلاعات مالکیتی و هویتی خود در این سامانه شدند. با این حال وجود نواقص و ابهامات اجرایی در این سامانه موجب شده است عملا فرآیند شناسایی خانه های خالی و مالکان آن ها برای دریافت اقتصادیات، برای پنجمین سال متوالی پس از تصویب این قانون به تعویق بیفتد.

این در حالی است که اخیرا مجلس نیز طرحی برای دریافت اقتصادیات از خانه های خالی مصوب کرد که این طرح پس از ارائه به شورای نگهبان مورد تایید قرار نگرفت وبرای دومین بار متوالی برای رفع ابهامات وایرادات وارد شده از سوی شورای نگهبان به مجلس بازگردانده شد. در این طرح، نرخ دریافت اقتصادیات از خانه های خالی برای افزایش ضریب بازدارندگی، نسبت به قانون دریافت این اقتصادیات که در سال 94 تصویب شد، افزایش یافته است.

نرخ دریافت اقتصادیات از خانه های خالی مطابق با قانون مصوب در این زمینه در سال 94 معادل حدود یکماه اجاره ماهانه آن واحد مسکونی است درحالی که در طرح مجلس، این میزان به حدود 4 درصد ارزش روز همان واحد مسکونی افزایش یافته است. در این طرح و همچنین قانون مصوب سال 94، همه مالکان واحد های مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت اقتصادیات هستند، اما در لایحه بودجه سال 1400 مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت اقتصادیات خواهند شد.

در بند ف تبصره 6 لایحه بودجه 1400 آمده است سازمان امور اقتصادیاتی کشور موظف است با همکاری شهرداری های سراسر کشور، واحد های مسکونی خالی از سکنه واقع در شهر های با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال های 97 تا 1400 را شناسایی و اقتصادیات متعلقه قانون اقتصادیات های مستقیم را از مالکانی که بیش از یک خانه خالی دارند، اخذ کنند.

همچنین در این بند تاکید شده است 50 درصد از درآمد های حاصل از این اقتصادیات به حساب درآمد عمومی نزد خزانه داری کل کشور و 50 درصد باقی مانده به عنوان سهم شهرداری ها به حساب شهرداری های شهر های محل اخذ اقتصادیات واریز می شود.

در این بند آمده است که سازمان امور اقتصادیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی و نیرو و دیگر وزارتخانه های ذی ربط مکلفند کلیه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری های کشور قرار دهند که آیین نامه اجرایی ظرف دو ماه توسط دستگاه های مربوطه تهیه شود و باید به تصویب هیات وزیران برسد.

مخاطب اقتصادیات خانه های خالی در 1400

بر این اساس، به نظر می رسد این ماده اقتصادیاتی پیشنهاد شده در لایحه بودجه سال 1400 از سوی دولت بیشتر ملاکان بزرگ را مورد هدف قرار داده است. عمده مالکان واحد های مسکونی خالی از سکنه که بیش از یک واحد مسکونی خالی در مالکیت دارند را اشخاص حقوقی تشکیل می دهند. بخش عمده ای از مالکان حقیقی خانه های خالی از سکنه معمولا تنها یک واحد مسکونی خالی دارند؛ بنابراین به نظر می رسد عمده افرادی که مشمول پرداخت اقتصادیات خانه های خالی براساس لایحه بودجه 1400 می شوند، اشخاص حقوقی هستند.

از سوی دیگر در متن لایحه بودجه 1400 مبنای دریافت اقتصادیات از خانه های خالی، دریافت اقتصادیات از مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه در شهر های با جمعیت بیش از 100 هزار نفر درنظر گرفته شده است و مالکان واحد های مسکونی خالی از سکنه در شهر های با جمعیت کمتر، هدف این اقتصادیات قرار نگرفته اند؛ بنابراین دو شرط اصلی برای دریافت اقتصادیات از مالکان واحد های مسکونی خالی از سکنه، ابتدا شناسایی مالکان برخوردار از بیش از یک واحد مسکونی خالی از سکنه و دیگری قرار داشتن این خانه ها در شهر های با جمعیت بیش از 100 هزار نفر است.

مطابق با سازوکار درنظر گرفته شده برای دریافت این اقتصادیات در لایحه بودجه 1400، قرار است خالی بودن خانه های خالی از سکنه در چهار سال متوالی مورد ردیابی قرار بگیرد. به این صورت که براساس سازوکار تعریف شده در قانون دریافت اقتصادیات از خانه های خالی که در جریان اصلاح قانون اقتصادیات های مستقیم در سال 94 تصویب شد، فرمول اقتصادیاتی برای خانه هایی که از سال 97 تا 1400 خالی مانده اند، اعمال شده و این واحد های مسکونی برای دریافت اقتصادیات از آن ها ردیابی شوند.

براساس فرمول دریافت اقتصادیات از خانه های خالی مطابق با قانون مصوب موجود در این زمینه در سال 94، خانه های خالی از سکنه در سال اول معاف از پرداخت اقتصادیات هستند. در سال دوم خالی ماندن معادل یک دوم رقم درنظر گرفته شده برای دریافت اقتصادیات از خانه های خالی از آن ها اقتصادیات دریافت می شود. این نرخ برای سال سوم معادل یک برابر رقم درنظر گرفته شده است و برای سال چهارم نیز 5/ 1 برابر این میزان، اقتصادیات دریافت می شود. مبنای دریافت این اقتصادیات یا فرمول دریافت این اقتصادیات نرخی معادل یک ماه اجاره ماهانه روز آپارتمان در سال است. در واقع قرار است در این طرح اقتصادیاتی ردیابی خانه های خالی برای سه سال گذشته منتهی به انتها 99 انجام شود.

درآمد تقریبی دو اقتصادیات پیشنهادی

برآورد ها نشان می دهد، حدود 60 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مشمول پرداخت این اقتصادیات می شوند. با توجه به متوسط سطح روز اجاره بهای ماهانه واحد های مسکونی در کشور برآورد می شود در صورت دریافت این اقتصادیات از این تعداد واحد مسکونی در سال 1400، حدود 200 میلیارد تومان درآمد از این محل عاید دولت شود.

دومین اقتصادیات تعریف شده در لایحه بودجه 1400، دریافت اقتصادیات از خانه های لوکس و گران قیمت است که در این لایحه با عنوان اقتصادیات بر واحد های مسکونی گران قیمت با احتساب عرصه و اعیان از آن یاد شده است. سال گذشته نیز دولت لایحه ای مشابه همین موضوع تهیه کرد که براساس آن واحد های مسکونی با قیمت بیش از 5/ 7 میلیارد تومان مشمول پرداخت اقتصادیات املاک لوکس شدند. مبنای دریافت این اقتصادیات نیز پرداخت یک در هزار (ا/ 0 درصد) ارزش روز واحد مسکونی در هر سال به عنوان اقتصادیات خانه های لوکس است. برآورد ها نشان می دهد حول و حوش 100 هزار واحد مسکونی مشمول این اقتصادیات هستند و در صورت دریافت این اقتصادیات، درآمد اقتصادیاتی کسب شده از این محل حول و حوش 700 میلیارد تومان خواهد شد.

دو سناریوی اقتصادیاتی برای 1400

نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آنکه پیش از این، اجرای هر دو برنامه اقتصادیاتی در قانون بودجه 99 تصویب شده بود. در بودجه 99 سقف ریالی معافیت اقتصادیاتی برای خانه های گران قیمت 10 میلیارد تومان و در لایحه اصلاح قانون اقتصادیات های مستقیم 5/ 7 میلیارد تومان درنظر گرفته شده بود. هم اکنون دو سناریو در این زمینه قابل طرح است؛ سناریوی اول آنکه دریافت این دو اقتصادیات صرفا در لایحه بودجه 1400 آمده و دولت مشابه تجربه سال قبل در این زمینه عزمی برای دریافت این اقتصادیات ها ندارد. سناریوی دیگر اینکه دولت عزم کرده و در نظر دارد این اقتصادیات را دریافت کند.

به نظر می رسد احتمال وقوع سناریوی اول یعنی عدم دریافت این اقتصادیات در سال جدید بیش از سناریوی دوم باشد.

استدلالی که در این زمینه می توان به آن اتکا کرد مربوط به تفاوت شرایط سال 99 و سال 1400 برای دریافت این اقتصادیات ها است. در سال 99 که درآمد های نفتی دولت به شدت کاهش یافت، انتظارات تورمی بالا رفت و بازار ها با هیجان قیمتی و نوسانات شدید همراه شد و ریسک های غیراقتصادی افزایش یافت و در نتیجه دولت تاکید خاصی بر افزایش درآمد های اقتصادیاتی و جبران بخشی از کسری بودجه از این محل داشت، عملا به رغم تصویب قوانین اقتصادیاتی در بخش مسکن، اراده ای از بابت دریافت این اقتصادیات ها و کسب درآمد از این محل وجود نداشت و نه تنها مالکان خانه های خالی بلکه مالکان واحد های مسکونی لوکس و گران قیمت نیز اقتصادیات پرداخت نکردند. در حالی که قوانین مربوط به دریافت این اقتصادیات ها نیز مصوب شده بود.

حال در شرایطی که چشم انداز ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی برای سال 1400 کاهشی است و دولت روی افزایش حدود دو برابری درآمد های نفتی حساب کرده و آن را پیش بینی کرده است احتمال اینکه برای افزایش درآمد سراغ قوانین اقتصادیاتی بخش مسکن برود کمتر از سال قبل است.

به خصوص اینکه سازوکار دریافت اقتصادیات از خانه های خالی همچنان با مسائل و نواقص قابل توجه همراه است. یکی از مهم ترین موانع موجود در این زمینه آن است که مبنای شناسایی خانه های خالی خوداظهاری مالکان معین شده است که بر این اساس مالکان می توانند اعلام کنند واحد های مسکونی آن ها خالی از سکنه یا درحال استفاده است. این موضوع از یک طرف منجر به ناکارآمد شدن این تور اقتصادیاتی می شود.

این سامانه همچنین نواقص دیگری نیز دارد و هنوز اطلاعات مربوط به املاک مسکونی برای شناسایی خانه های خالی کامل نیست. از سوی دیگر معین سقف معافیت برای دریافت اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی که هم اکنون در شکل دریافت اقتصادیات از واحد های مسکونی لوکس در لایحه بودجه 1400 تعریف شده است یک اشکال و نقص مهم این روش در دریافت اقتصادیات مسکن است.

نسخه بهتر اقتصادیاتی چیست؟

کارشناسان مسکن معتقدند بهتر است اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی به عنوان مهم ترین و اثربخش ترین شیوه اقتصادیاتی از همه املاک مسکونی دریافت شود. با این سازوکار که نرخ اقتصادیات یا ضریب اقتصادیاتی برای املاک مسکونی گران قیمت بالاتر و برای املاک مسکونی ارزان قیمت واقع در مناطق ضعیف تر شهر کمتر باشد تا از این طریق نه تنها به تنظیم بازار مسکن کمک شود و هزینه خالی ماندن واحد ها برای مالکان افزایش یابد بلکه عدالت اقتصادیاتی نیز متناسب با سطح درآمدی و اقتصادی خانوار ها تامین شود.

هم اکنون نرخ دریافت اقتصادیات از واحد های مسکونی لوکس و گران قیمت یک در هزار یا 1/ 0 درصد ارزش واحد های مسکونی لوکس، برای املاک گران قیمت معین شده است که در دنیا این اقتصادیات برای افزایش ضریب بازدارندگی معادل متوسط 5/ 0 تا 1 درصد ارزش روز واحد مسکونی است. کارشناسان معتقدند این نرخ باید برای املاک مسکونی گران قیمت در ایران نیز واقعی شود و دست کم به سطح میانگین 5/ 0 درصد ارزش روز در هر سال برای واحد های مسکونی لوکس و گران قیمت افزایش یابد.

کارشناسان همچنین معتقدند حتی در صورت تصویب این دو شکل از اقتصادیات بخش مسکن پیشنهاد شده در لایحه بودجه 1400، نمی توان به اثر این اقتصادیات ها در تنظیم بازار مسکن امیدوار بود چرا که تنها بخشی از واحد های مسکونی هدف قرار داده شده است و همه واحد های مسکونی خالی از سکنه را دربرنمی گیرد و از سوی دیگر در قالب دریافت اقتصادیات از واحد های مسکونی لوکس و گران قیمت شکل ناقصی از دریافت اقتصادیات سالانه املاک در دستور کار قرار گرفته است.