سلطان محمدی: سوددهی بورس به معنی رشد شرکت ها نیست، ورود خانه سازی به بازار سرمایه مفید است؟ - مجله فیروزی

جهت دریافت خدمات پتینه سقف منزل با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

گروه اقتصادی خبرنگاران، عرضه مسکن در بازار بورس یکی از پیشنهادات جدیدی است که از سوی وزارت اقتصاد برای حل کمبود و گرانی مسکن مطرح شده است. این روز ها بازار بورس بیشتر از همیشه مورد توجه مردم قرار گرفته است عرضه سهام عدالت هم بهانه ای برای آشنایی هرچه بیشتر مردم با این بازار سرمایه شد، لذا احساس می گردد این پیشنهاد مبنی بر توجه بیشتر مردم به بازار بورس داده شده است. مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن و استاد دانشگاه در این تبادل نظر در این باره شرح می دهد که آیا عرضه مسکن و ساخت و ساز مسکن در بورس می تواند بخشی از دغدغه های احتیاج و تقاضای واقعی مسکن را رفع کند؟

مسأله واگذاری ساخت و ساز های عظیم مسکن به بازار بورس یک بار دیگر مطرح شده است آیا پیش از این بازار مسکن در بورس تجربه ای داشته و فرایند پیشرفت آن چگونه بوده است؟

قبل از هر موضوعی ضروری است آیین نامه اجرایی عرضه مسکن در بازار بورس شفاف سازی گردد تا بتوان درباره جزییات و میزان کارایی چنین طرحی اظهارنظر کرد. اما برآیند آنچه تا کنون اظهار شده نشان می دهد قرار است تامین سرمایه پروژه هایی که در قالب انبوه سازی فراوری می گردد به وسیله بازار بورس انجام گردد. قبلا سازوکاری نظیر این طرح اجرا شده بود تا از سرمایه گذاری های کسانی که به این موضوع تمایل نشان می داده بودند برای ساخت پروژه های عظیم استفاده گردد، اما آن طرح به دلیل عدم پیروزیت چندان مورد استقبال قرار نگرفت چرا که معمولا پروژه های عظیم توسط نهاد های دولتی یا خصولتی یا شرکت های عظیمی انجام می گردد که کارآیی و بهره وری لازم را در انتخاب زمین، سرعت عملیات و کیفیت ساخت ندارند، بنابراین این قبیل پروژه ها معمولا بازدهی خوبی ندارند. از سوی دیگر به دلیل نوع قوانین اقتصادیاتی کشور هنگامی که پروژه های ساختمانی توسط شرکت های سرمایه گذاری انجام می گردد نوع اقتصادیات، بیمه و عوارض قانونی که بر آن ها وضع می گردد به نوعی است که این پروژه ها را از حالت رقابتی بودن خارج می نماید، هم چنین برای این قبیل پروژه ها احتیاج به سیستم حسابرسی و مدیریت دقیقی است که همه این موضوعات پروژه را از کارایی لازم و رقابت با سایر پروژه های ساختمانی خارج می نماید بنابراین وقتی این پروژه های عظیم به طور مشخصی تعریف می گردد و وارد بورس می گردد چندان پیروز عمل نمی نماید. سال ها پیش در مرحله سرمایه گذاری در بورس ساز و کاری تعریف شد، اما چندان پیروز نبود بعضی از شرکت های عظیم با اینکه به این موضوع تمایل نشان دادند، اما چون ساخت و ساز مسکن در ایران همیشه به صورت سرمایه گذاری های فردی و خصوصی اجرا شده است و پروژه های خصوصی کارایی و بهره وری بیشتری نسبت به نهاد های دولتی و خصولتی دارند لذا کارایی بخش دولتی و خصولتی کاهش می یابد.

با توجه به شناخت نسبی مردم از بازار سرمایه در ماه های اخیر آیا می توان به راهنمایی سرمایه ها به این بخش امیدوار بود؟

اصلا پیروزیت و سودآوری خود شرکت های فراوریی که در بازار سرمایه حضور دارند جای بحث دارد، بعضی گمان می نمایند مثلاً میزان ارزش بورس چند برابر شده این چند برابری سرمایه در اختیار شرکت های بورس قرار می گیرد، در حالی که اینگونه نیست، چون بورس بازار ثانویه است. در واقع بخش عمده منافع شاخص به افرادی تعلق می گیرد که روی سهام آن شرکت ها معامله می نمایند نه به خود شرکت، بنابراین در تراز نامه شرکت اتفاقی نمی افتد مگر اینکه شرکت به وسیله ایجاد سهام جدید به دنبال افزایش سرمایه باشد حتی افزایش سرمایه به وسیله آورده سهامداران هم به افزایش منابع شرکت یاری نمی نماید به این دلیل که سود شرکت در حال توزیع است، لذا برداشت نادرستی در جامعه شایع شده که مسوولین امر به خطا می افتند که با رونق بورس شرکت ها رونق بیشتری یافته و از منابع بیشتری برخوردار شده اند، درباره بازار مسکن هم همین روال حاکم است با توجه به اینکه بازار ثانویه است عرضه سرمایه اولیه باید از ساز و کار بورس یاری گرفته گردد مگر پروژه هایی انجام گردد که به لحاظ کارشناسی، حسابرسی و رویه های جاری بسیار شفاف باشد، اما تجربه ثابت نموده است که این قبیل پروژه های عظیم کارا نخواهد بود و بازدهی زیادی ندارد لذا اقبال مردم به بازار سرمایه چندان نمی تواند در پیروزیت ساخت و ساز و عرضه مسکن در بازار بورس موثر باشد.

صندوق بین المللی پول رتبه تورم ایران را دربین 196کشور پنجم اعلام نموده است آیا بین تعطیلی بازار فراوری مسکن که مشاغل زیادی وابسته به این بخش است با افزایش تورم می توان رابطه ای برقرار کرد؟

به طور روشن نمی توان رابطه چندانی بین این دو موضوع ایجاد کرد. از یک جهت افزایش تورم باعث می گردد بعضی افراد منابع خود را برای سرمایه گذاری وارد بخش مسکن نمایند به این دلیل که افزایش تورم، پول آن ها را در برابر کاهش ارزش محافظت می نماید، اما سرمایه گذاری سوداگرانه در بخش مسکن نیز افزایش می یابد، همچنین تقاضای مصرفی را به دلیل اینکه بخش مسکن رشد قیمتی بیشتری بیش از درآمد خانوار ایجاد می نماید و توان مردم برای خرید مسکن پایین می آید منجر به کاهش تقاضای واقعی مسکن می گردد و دسترسی خانوار به مسکن کاهش می یابد، بنابراین اثر تورمی خود را در این حوزه نشان می دهد. سرمایه هایی که به قصد سوداگری وارد بخش مسکن شوند برای اینکه بخواهند خود را در برابر تورم محافظت نمایند، حتی خانوار هایی که به عنوان تقاضای مصرفی وارد بازار می شوند نیم نگاهی یا نگاه اقتصادی به این موضوع دارند که سرمایه گذاری در بخش مسکن می تواند آن ها را از تورم محافظت کند لذا بخش مسکن در ایران به نوعی با نگاه سرمایه گذاری توام شده است. از این موضوع بگذریم برای مسأله تورم ایران باید چاره اندیشی گردد. ایران جز معدود کشور هایی با تورم دو رقمی است حتی بسیاری از کشور های کمتر توسعه یافته یا کشور هایی که به لحاظ اقتصادی از ایران عقب تر و ضعیف تر هستند مسأله تورم را در اقتصاد خود حل نموده اند لذا کاهش تورم در ایران احتیاجمند سیاست گذاری های مطلوبی در مصارف بودجه دولت و سیاست های اقتصادی و پولی است تا بتوانیم از بلای تورم نجات پیدا کنیم.