تور چین: ماجرای شهر ارواح در چین چیست؟ - مجله فیروزی

با ما همراه باشید و با تور چین از شگفت انگیزترین کشور دنیا دیدن کنید بر روی دیوار چین سلفی بگیرید، از قصر ممنوعه دیدن کنید و در خیابان شانگهای پیشرفته ترین آسیا قدم بزنید.

هشدار 2016 صندوق بین المللی پول

مداخله در بازار ساخت باعث شد حومه های مملو از خانه، به شکل مصنوعی نام شهر نو را یدک بکشد اما از تامین خدمات سکونتی مجذوب نماینده و قابل رقابت با شهرهای بزرگ عملا جا بمانند و همین پارامتر در نقش مانع برقراری ارتباط بین عرضه های حومه و تقاضای مرکز، باعث خالی ماندن خانه های بیرون شهرهای اصلی گردد. یک نمونه اصلی شهر ارواح در چین - اوردوس- 20 سال پیش با هدف تامین مسکن احداث شد و امروز جمعیت ساکن در آن، معادل یک بیستم ظرفیت ساختمان های این منطقه است. بحران تشدید شهر ارواح در چین را صندوق بین المللی پول، سال 2016 خطاب به مقامات این کشور هشدار داده بود. آن موقع، حجم خانه های خالی در چین، 49 میلیون واحد بود.

فراوری خانه خالی با اعتبارات بانکی

یک گزارش رسمی از اوضاع مسکن چین خبر می دهد که به مقدار یک فرانسه در چین، خانه خالی وجود دارد. برآورد نو از کل واحدهای مسکونی خالی از سکنه در چین از وجود 65 میلیون خانه خالی حکایت دارد که این تعداد ملک معادل جمعیت فرانسه است. بیش از 20 درصد موجودی مسکن چین، خالی از سکنه است که البته این نسبت در شهرهای کوچک و حومه ها، بیش از این رقم است. عمده خانه های خالی در حومه هایی قرار گرفته است که شرکت های بزرگی همچون اورگرند آنها را به صورت برج های لوکس احداث نموده اند.اورگرند دومین غول ساختمانی چین است که به خاطر بدهی 304 میلیارد دلاری به بانک ها و موسسات مالی، خطر بحران مالی شبیه 2008 را در اقتصاد دنیا به وجود آورده است. این بدهی سنگین همان پیامد دخالت دولت در بازار مسکن است که به شکل بحران برای شرکتی که بی محابا و بدون توجه به شرایط واقعی تقاضای مسکن، سرمایه گذاری بدون بازگشت انجام داده است. اما گذشته از این بحران، درون بازار مسکن چین نیز از محل همین دخالت به ظاهر مشکل گشا، آسیب دیده است.

دو آسیب بازار مسکن با کنارزنی و موازی کاری

این مدل خانه سازی انبوه به اعتبار دخالت دولت، دو آسیب به بازار مسکن چین وارد نموده است. از یکسو، حمایت های مالی و تسهیلاتی دولت چین به عنوان پشت صحنه برج سازی های مسکونی در حومه باعث شد این ساخت و سازها و سرمایه گذاری های بزرگ ملکی، بیگانه از فرمول ساز و کار بازار- احتیاجسنجی سازنده قبل از اقدام به ساخت - شکل بگیرد و به عنوان جریان موازی عرضه کنار جریان تقاضای مستقر در شهرهای بزرگ، تاثیری بر کنترل تورم مسکن چین نداشته باشد. در نتیجه، با انباشت تقاضای مصرفی در شهرهای بزرگ، کماکان دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در این شهرها کاهش یافته و بحران مسکن گران در چین تمدید شده است. این آسیب همان مداخله است چرا که در صورت عدم مداخله، حومه ها به شکل طبیعی توام با همه خدمات شهری مجذوب نماینده شکل می گرفت و امروز تیراژ خانه های خالی در چین رکورد نمی زد. اما اکنون، حومه های چین فقط مملو از خانه خالی و شبیه شهر ارواح است تا اینکه شهر زندگی باشد. آسیب دوم، کنار زنی بخش خصوصی فعال در بازار ساختمان سازی چین به وسیله دخالت دولت با پشتیبانی یک غول ساختمانی است.کنار زنی در اقتصاد پدیده ای است که در آن دخالت دولت در یک بخش از بازار چنان رخ می دهد که مابقی بازیگران را چه در قسمت عرضه یا تقاضا به شدت متاثر می نماید. حمایت پشت صحنه دولت از دومین غول ساختمانی چین برای خانه سازی در حومه و شهرهای فاقد مجذوب نمایندهیت سکونتی، عملا فرصت و منابع محرک ساخت مسکن در شهرهای پرتقاضا را از سایر فعالان ساختمانی گرفته است. این موضوع در کمبود عرضه مصرفی مقابل تقاضای مصرفی در شهرهای بزرگ نقش موثری داشته است. ضمن آنکه حجم سنگین بدهی برای اورگرند با این مدل مداخله در بازار مسکن به وجود آمده که تبعات آن می تواند برای اقتصاد در حال پیشرفت چین مشکل ساز گردد.

سه چالش خانه اولی های چینی

بازار مسکن چین اکنون با سه چالش بزرگ شامل کمبود عرضه در شهرهای بزرگ، رشد قیمت و تورم خانه خالی دست به گریبان است.اکونومیست در تحلیل دوگانه ساخت در حومه، تقاضا در مرکز، بازار مسکن چین را به بازاری ناهمگن تعبیر می نماید؛ حجم بالای خانه در شهرهایی که تقاضا آنجا نیسن - شهر ارواح- از یکسو و حجم بالای تقاضا در شهرهایی که عرضه آنجا کم است یعنی شهرهای بزرگ. طی دو دهه گذشته، سیاست دولت چین این بود که شهرداری ها تحت برنامه شهرسازی، نسبت به ساخت شهرهای نو در حومه اقدام نمایند. این شهرها اکنون شهرهای درجه 4 در این کشور هستند که بخش زیادی از آنها شهر ارواح و مملو از خانه خالی است. آنالیز های دنیای اقتصاد از این بازار حاکی است: میانه قیمت مسکن در چین هم اکنون رقمی معادل 6 هزار و 475 دلار است. طی یک دهه اخیر قیمت خانه در کلان شهرهای چین 3 برابر شده، در شهرهای بزرگ 7/ 2 برابر و در شهرهای میانه 5/ 1 برابر شده است. قیمت مسکن در حومه های خالی از سکنه، یک سوم میانگین قیمت در این کشور است. این در حالی است که معمولا حومه متعارف و قابل زندگی معادل نصف مرکز قیمت دارد.

دو ساعت تا شهر ارواح

اگر یک یا دو ساعت به بیرون از شانگهای یا پکن رانندگی کنید، با پدیده جالبی روبه رو خواهید شد. ساختمان های بلند و مدرن اما متروک.این پدیده آن چیزی است که با نام شهرهای ارواح چین شناخته می گردد و در سراسر این کشور آسیایی به چشم می خورد.بیزنس اینسایدر در گزارشی به آنالیز شرایط مسکن در چین پرداخته و تاکید نموده است که این شهرهای ارواح به منبع نوی برای سرمایه گذاری مبدل شده است اما خودچالشی متعادل کردن عرضه و تقاضا بر این بازار سایه افکنده است.گرچه به این ساخت و سازها به چشم محرک رشد مالی نگاه می گردد اما آماری از شمار دقیق واحدهای خالی در چین وجود ندارد. بنا به گزارش بیزنس اینسایدر، لی گان- استاد اقتصاد در دانشگاه تگزاس و مدیر مرکز نظرسنجی و تحقیق برای امور مالی چین بر این باور است از آنجا که تعریف مشخصی از شهر ارواح وجود ندارد، نمی توان در باب تعداد دقیق آن صحبت کرد. می توان از شهر اوردوس که به کانگ باشی نیز معروف است به عنوان مشهورترین شهر ارواح چین نام برد که در استان مغولستان داخلی واقع است. بنا بود در اوایل سال 2000 این شهر خانه نزدیک به یک میلیون نفر باشد ، اما تنها 300هزار نفر در این شهر ساکن شدند و در سال 2016 شمار ساکنان آن به 100هزار نفر رسید. در اوایل امسال اما چین با انتقال بعضی از مدارس برتر چین به این شهر، ساکنان بسیاری را راهی این شهر کرد اما همچنان انبوهی از خانه های خالی در این شهر وجود دارد. واحدهای خالی مسکن، بخش قابل توجهی از بازار املاک و مستغلات در چین را تشکیل می دهند و مقدار آن دو برابر بازار خانه های مسکونی در ایالات متحده است و ارزش آن در سال 2019 به 52 تریلیون دلار رسیده است. بنا به گزارش وال استریت ژورنال، حدود 21 درصد خانه ها یا به عبارتی 65میلیون واحد مسکن در چین، خالی است. با این شمار خانه خالی می توان تمامی شهفرایندان فرانسه را در خانه های خالی چین ساکن کرد. با این وجود، برخلاف بخش هایی از ایالات متحده و ژاپن که خانه های خالی در منطقه ها متروک قرار دارند، خانه های خالی در چین، رها نشدند و بسیار مدرن و در شرایط مناسب اما خالی هستند. بسیاری بر این باورند که شهرهای ارواح یک پدیده منحصر بفرد چینی است.

سرمایه داران جای خانه اولی ها

نخستین چیزی که در باب شهرهای ارواح چینی قابل درک است، این نکته است که این شهرها در شرایط نابسامانی نیستند و بالعکس پر از ساختمان هایی نو و با زیرساخت های مناسب است که به عنوان سرمایه گذاری خریداری شده اند. این پدیده بعلاوه نشانه ای از وجود عدم مطابقت عرضه و تقاضا است.شین سان، مدرس ارشد تجارت چینی و شرق آسیا در کالج سلطنتی لندن بر این باور است که وجود خانه های خالی به این معناست که خانه ها به سرمایه گذاران فروش رفته است نه به مالکان و مستاجران. از سوی دیگر دولت چین از محل فروش زمین به پیمانکاران و توسعه دهندگان، عایدی زیادی کسب می نماید؛ این امر به دولت انگیزه می دهد که به جای ساخت و سازدر شهرهای پرتقاضا، مستقل از آن و در منطقه های که عرضه تطابقی با تقاضا ندارد صورت بگیرد. نشریه اکونومیست پیش از این در ماه ژانویه خبر داده بود که چین هر سال نزدیک به 15میلیون خانه نو می سازد که این عدد، دوبرابر مجموع خانه های ساخته شده در ایالات متحده و اروپاست. علاوه بر توسعه و افزایش عرضه به وسیله دولت، مساله تمایل به شهرنشینی نیز در این میان نقش ایفا می نماید. داده های بانک دنیای حاکی از آن است بیش از 61 درصد از جمعیت چین تا سال گذشته در شهرها ساکن شدند در حالی که این آمار در دو دهه پیش تنها 8/ 35درصد بوده است. تحلیلگران بازار مسکن چین بر این باورند که فرایند افزایش قیمت مسکن باعث تحریک بخش تقاضا برای خرید خانه های دوم و سوم به عنوان سرمایه برای شهفرایندان چینی شده است. شین سان استدلال می نماید که طی دو دهه اخیر، قیمت مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ، چند بار افزایش یافته است اما بیشتر مردم چین، حباب قابل توجهی همچون آنچه در سال 2008 در آمریکا و در دهه 90 میلادی در ژاپن رخ داد را تجربه نکردند. این امر منجر به شکل گیری این باور عمومی شده است که املاک برترین راه برای حفظ و فراوری ثروت است.این مساله تقاضا برای خرید ملک اضافی را تحریک می نماید.

یک روایت از ناهماهنگی عرضه و تقاضا

بیزنس اینسایدر در گزارش خود تاکید می نماید که نرخ مالکیت خانه در چین بالاست، چرا که بیش از 90درصد خانوارها در این کشور صاحب خانه هستند و بیش از 20درصد از صاحب خانه ها، مالک بیش از یک خانه هستند. این در حالی است که درصد نرخ مالکیت در ایالات متحده 65 درصد است. املاک و مستغلات بخش بزرگی از دارایی های مردم چین را شامل می گردد؛ چینی ها بیش از 70 درصد دارایی های خود را در ملک و مستغلات سرمایه گذاری می نمایند. برنارد آو، اقتصاددانی که مسائل حوزه آسیا و اقیانوسیه را رصد می نماید بر این باور است که به ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا، باید عواملی چون افزایش سن جمعیت و کند شدن رشد جمعیت در چین را نیز اضافه کرد. چین در سال 2020 کندترین رشد جمعیتی خود را از دهه 70 میلادی تا به امروز تجربه نموده است. در چنین شرایطی، در ابتدا، بازار با مازاد عرضه روبه رو بود که به مرور زمان به خانه های خالی بدل شدند. گروه اورگرند، کمپانی ساختمان سازی در چین، بیش از 1300 پیمانکار در 280شهر چین دارد که برای بیش از 12 میلیون نفر خانه فراهم نموده است. از سویی این کمپانی بیش از 300میلیارد دلار بدهی دارد که آن را بدهکارترین شرکت دنیا نموده است؛ چرا که بیش از 6/ 1میلیون از واحدهای آپارتمانی آن تحویل داده نشده است. پروژه های این شرکت در شهرهای (حومه ارواح) اجرا شده که تقاضا برای سکونت در آنجا وجود ندارد.

سرکوب بازار به جای اصلاح سیاست!

برای حل این مساله چند راهکار روی میز سیاست گذاران وجود دارد اما هرکدام مزایا و معایب خود را دارند. بعضی بر این باورند که دولت با سخت تر کردن فروش خانه می تواند فروشندگان را از فروش منصرف کند تا عرضه ملک بیش از این زیاد نگردد. بعلاوه دولت می تواند تعداد سال هایی را که یک شهفرایند می تواند مالک مطلق خانه گردد را تغییر دهد یا اگر قیمت ها زیاد افزایش یابد، دولت به خریدار گواهی فروش ندهد. با این حال، باید توجه داشت که سرکوب فروش خانه به کسانی آسیب می رساند که برای دسترسی به پول نقد باید خانه های خود را بفروشند. املاک بخش بزرگی از ثروت مردم است. اگر آنها برای تحصیل، مسائل بهداشتی یا بازنشستگی به این ثروت احتیاج داشته باشند سراغ این پول خواهند رفت. در نتیجه اگر قیمت ها سرکوب شد، بخش بزرگی از مردم متضرر خواهند شد. کارشناسان معتقدند، انتها دخالت دولت به جای سرکوب بازار می تواند مشکل بازار مسکن چین را حل نماید. جهت صحیح تنظیم بازار، استفاده از مالیات بر دارایی با نرخ بالا در منطقه های مملو از خانه های خالی است که البته باید توام با انتها نقش پنهان دولت در منحرف کردن بازار ساخت وساز اتفاق بیفتد.

منبع: دنیای اقتصاد