رکود ساختمانی در پایتخت رکورد 36 ماهه را شکست
به گزارش مجله فیروزی، خبرنگاران : رکورد 36 ماهه رکود ساختمانی در پایتخت زده شد. اولین آمار رسمی از بازار بالادست بازار مسکن در سال 99 نشان می دهد در ابتدای امسال تیراژ ساختمانی در مناطق 22گانه شهر تهران پایین ترین رکورد خود در سه سال گذشته را به ثبت رسانده است.
جهت دریافت خدمات پتینه با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.
به گزارش خبرنگاران مطابق آمار ثبت شده، در فروردین ماه امسال شهرداری تهران برای ساخت 2 هزار و 486 واحد مسکونی مجوز ساخت صادر نموده است.
اگرچه طبق روال هر ساله حجم صدور مجوزهای ساختمانی در ماه نخست سال به دلیل مقارن بودن با تعطیلات نوروزی، به پایین ترین سطح در مقایسه با ماه های دیگر سال می رسد اما آنالیز جزئیات شرایط بازار ساخت وساز در امسال و مقایسه با سال های گذشته حاکی از آن است که صدور این میزان از پروانه های ساختمانی از فروردین ماه سال 96 تا به امروز بی سابقه بوده است. در فروردین ماه سال 96، برای ساخت 2 هزار و 200 واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شد. هرچند این آمار نشان دهنده یک دوره رکود ساختمانی در پایتخت بود اما پس از آن فرایند صدور پروانه های ساختمانی اندکی با رشد روبه رو شد تا آنکه پس از 36 ماه، مجددا یک افت بی سابقه در تیراژ پروانه های ساختمانی شکل گرفت. حجم صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران طی فروردین ماه امسال در حالی افت بی سابقه ای را در سه سال اخیر تجربه نموده که نسبت به ماه سرانجامی سال گذشته نیز با کاهش چشم گیری روبرو شده است؛ به طوری که تیراژ ساخت وساز در فروردین ماه امسال نسبت به اسفند سال گذشته معادل 54 درصد کاهش داشته است. در عین حال حجم مجوزهای ساختمانی صادر شده در این ماه، در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (فروردین 98) معادل 9 درصد افت را ثبت نموده است.
به این ترتیب شرایط عرضه آپارتمان در شهر تهران در شروع سال 99، همچون دوسال گذشته در شرایط بحرانی قرار گرفته است. از آنجاکه به طور متوسط ماهانه 10 هزار واحد مسکونی در بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران (در شرایط عادی) خرید و فروش می گردد و با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود 40 تا 50 درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می توان این طور نتیجه گرفت که صرف نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه 5هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد معین می گردد حجم احتیاج ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل 5 هزار واحد مسکونی است، به این معنا که دست کم ماهانه 5 هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این احتیاج باید ساخته و به بازار عرضه گردد. چون هر 5واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می گردد، 2 واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به 5 هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران احتیاج وجود داشته باشد حجم ساخت وسازهای ماهانه باید به 8 هزار واحد مسکونی برسد که با کسر 3 هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، 5 هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز می رسد. با وجود آنکه کف احتیاج ماهانه به ساخت وسازهای جدید در شهر تهران حدود 8هزار واحد مسکونی برآورد می گردد اما شرایط بازار ساخت وساز به عنوان بخش بالادست بازار املاک نسبت به شرایط ایده آل فاصله دارد. هر چند آنالیز ها نشان می دهد بخشی از افت شدید تیراژ ساختمانی در فروردین ماه امسال ناشی از تعطیلی دو هفته ابتدایی این ماه و بخشی به دلیل ممنوعیت فعالیت کسب و کارهای مالی در سومین هفته از شروع سال جدید بوده است اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با آنالیز پارامترهای تاثیرگذار بر بازار ساخت و ساز معتقدند سازندگان و بسازوبفروش ها در ابتدای سال 99، برای شروع فعالیت ها و پروژه های جدید ساختمانی از سه محل ضربه خوردند و همین امر منجر به شکل گیری ناامیدی و انتظارات منفی آنها نسبت به شرایط فعالیت در این بخش طی ماه های آینده از امسال شده است. ضربه نخست ناشی از شوک قیمتی مسکن در سرانجام سال گذشته بود که شرایط فروش واحدهای مسکونی را سخت کرد. از دیدگاه کارشناسان، تازه ترین آمار مربوط به شرایط قیمتی مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور نشان می دهد همانطور که در شهر تهران در سرانجام سال گذشته یک جهش قیمتی رخ داد در سایر شهرهای عظیم کشور هم همین اتفاق تکرار شد. بنابراین از این محل یک ضربه به سازنده ها وارد شد به این دلیل که سازنده ها می دانند برای فروش واحدهای تکمیل شده شرایط سختی را پیش رو دارند. ضربه دوم هم به دلیل شیوع و فراگیری ویروس کرونا به بخش مسکن وارد شد.
اگرچه سازنده ها کوشش دارند در هفته دوم فروردین ماه هر سال، برای اخذ مجوز ساختمانی پیش از اعمال تعرفه های جدید اقدام نمایند اما در ابتدای امسال به دلیل شیوع این ویروس، از یک سو صدور پروانه ساختمانی همچون روال سابق از سوی شهرداری تهران انجام نمی شد و شرایط برای اخذ مجوزهای جدید فراهم نبود و از سوی دیگر تعریف پروژه های جدید در شهر تهران سخت و حتی غیرممکن شد.
مجموع این شرایط، سبب شد اکثریت سازنده ها نسبت به آینده بدبین باشند. چراکه هم امکان فروش آسان همچون روال گذشته را ندارند و هم آنکه اطلاعی از سرانجام این شرایط سردرگمی به دلیل شیوع ویروس کرونا ندارند. اما ضربه سوم به بخش ساخت وساز در روزهای اخیر وارد شد. تحقیقات میدانی اجرا شده از فعالان ساختمانی نشان می دهد در روزهای اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت وساز، متحمل 10 تا 20 درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی نسبت به هفته های سرانجامی سال گذشته شدند. افزایش هزینه ها در این بخش و همینطور افزایش هزینه صدور پروانه های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه های ساخت وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 با افزایش روبرو گردد. مطابق آنالیز های اجرا شده، میانگین هزینه ساخت وساز در شهر تهران در سرانجام سال گذشته دست کم مترمربعی چهار میلیون تا چهار میلیون و 500 هزار تومان بوده است. اما هم اکنون میانگین هزینه های ساخت وساز از متر مربعی پنج میلیون تومان عبور نموده است. نکته قابل توجه در تحلیل های ارائه شده از سوی کارشناسان این است که از آنجاکه در شهری همچون تهران، سهم زمین در قیمت تمام شده بالا است بنابراین در حال حاضربه طور میانگین در شهر تهران قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی به مترمربعی 13 تا 15 میلیون تومان رسیده است.
تحقیقات میدانی حاکی از آن است که هم اکنون در بعضی محلات شهر تهران، بهای فروش زمین(ملک کلنگی) برای پروژه های مشارکت در ساخت حدود 10 درصد نسبت به سرانجام سال گذشته افزایش پیدا نموده است. نکته جالب درخصوص بازار زمین آن است که صرف نظر از تورم قیمتی اتفاق افتاده در این بخش، بخش عمده ای از مالکان تمایل و رغبتی برای مشارکت و تخریب ندارند و همین موضوع یعنی نبود متقاضی برای تخریب و اجرای پروژه های مشارکتی خود عاملی برای افزایش قیمت ها در بازار زمین کلنگی شده است. هرچند میانگین هزینه های ساخت وساز در بخشی از مناطق شهری پایتخت به بیش از 5 میلیون تومان رسیده است اما آنالیز ها نشان می دهد شرایط در محدوده بافت فرسوده شهر تهران متفاوت است. به طوری که در نیمه جنوبی شهر میانگین هزینه های ساخت وساز در هر مترمربع به حدود 4 میلیون تومان در ابتدای امسال رسیده است.
آن طور که کارشناسان بافت فرسوده عنوان می نمایند: در حال حاضر هزینه ساخت وساز در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری با توجه به نوع مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و قیمت زمین، پایین تر است همین موضوع نیز سبب شده تا میانگین قیمت تمام شده مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران حدود 11 تا 12 میلیون تومان باشد.
اگرچه افزایش هزینه های ساخت وساز، سختی فروش واحدهای تکمیل شده و همچنین شرایط بازارهای موازی منجربه ایجاد ناامیدی در میان فعالان و بسازوبفروش های بازار مسکن شده است اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند سازندگان با ایجاد یک تغییر در محدوده جغرافیایی فعالیت ساختمانی خود می توانند نسخه نجات از شرایط کنونی را برای خود پیدا نمایند. این کارشناسان که در برنامه تحلیلی متراژ منتشر شده در رسانه تصویری اکو ایران، به تشریح نخستین تصویر از شرایط بازار ساخت وساز به عنوان بازار بالادست مسکن در سال 99 پرداخته اند معتقدند تغییر شرایط رکودی بازار ساخت و ساز مشروط به تغییر در محدوده جغرافیایی پروژه های ساختمانی است. از دیدگاه آنها، محدود بافت فرسوده به دلیل حذف بعضی فاکتورهای هزینه ای همچون حذف هزینه صدور پروانه ساختمانی می تواند تا 15 درصد هزینه ساخت وسازهای مسکونی را کاهش دهد. آنالیز ها نشان می دهد در بعضی مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساخت وساز برای پروژه های مسکونی به متر مربعی 800 تا یک میلیون تومان رسیده است. بنابراین کاهش این فاکتور هزینه ای، می توانند جهت فعالیت ساختمانی برای گروهی از سازنده ها را باز کند. به گفته کارشناسان، اگر شهرداری تهران امسال یک هوشمندی به خرج دهد و بتواند سازنده ها را به سمت مناطق موردنظر راهنمایی کند می تواند از شرایط موجود به نفع شهر و بازار مسکن استفاده کند. هر چند ساخت وساز در مناطق شمالی و لوکس شهر تهران مشتریان خاص خود را دارد اما بهتر است شهرداری بخواهد از سازنده ها به مناطق مصرفی و اشباع نشده شهر مهاجرت نمایند. برای ایجاد این تغییر استفاده از ابزارهای تشویقی تاثیرگذار است. در غیر این صورت امسال نیز برای ششمین سال پیاپی شاهد عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضا خواهیم بود.
در عین حال اگرچه بعضی از فعالان بازار مسکن به دلیل تورم 10 تا 20 درصدی اتفاق افتاده در بازار ساخت وساز، انتظار دارند افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن نیز منعکس گردد اما به نظر می رسد به دو دلیل هم اکنون شرایط برای افزایش قیمت ها در بازار مسکن همچون روال گذشته حداقل در کوتاه مدت قابل پذیرش نیست.
چراکه از یکسو قدرت خرید در شرایط کنونی برای ورود گروه عمده متقاضیان مصرفی فراهم نیست. حتی متقاضیان سرمایه ای نیز با توجه به شرایط سایر بازارهای موازی تا سطح معینی بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب خواهند کرد و حاضر به خرید در این بازار با هر سطح قیمتی نیستند. آنالیز ها نشان می دهد یکی از مهم ترین پارامترهای تاثیرگذار بر شرایط بازار مسکن در امسال، شرایط حرکتی بازارهای موازی به ویژه بازار سرمایه است که هم اکنون از بخش مسکن پیشی گرفته است. بازار سرمایه بازدهی بالاتری نسبت به بخش مسکن دارند و شاید بخش زیادی از سازنده ها این سیگنال را دریافت نموده اند که به صورت کوتاه مدت به این بازار مهاجرت نمایند و پس از شش ماه یا یک سال آینده مجددا به بخش مسکن بازگردند. چراکه افزایش هیجانی ورود کداولی ها به بازار سرمایه نشان می دهد که بخش خصوصی و سازنده ها در بازارهای موازی جابه جا می شوند و طبیعی است به عنوان شخصی که تجربه سودآوری بالایی در شرایط کنونی مجددا این حرکت را تکرار نمایند و از بازار ساخت وساز به صورت کوتاه مدت به سایر بازارها مهاجرت نمایند. اما در صورتی که شاخص بورس کاهش پیدا کند این احتمال که بخشی از نقدینگی ها وارد بازار ملک گردد وجود دارد البته تمامی سرمایه گذاران در بازار سهام نمی توانند به بازار مسکن مهاجرت نمایند چون جنس سرمایه گذاری در این دو بازار کاملا متفاوت از یکدیگر است.
از دیدگاه کارشناسان مجموعه این عوامل سبب می گردد که بازار مسکن شرایط پذیرش برای افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را نداشته باشد. از این رو به نظر می رسد در مقطع کنونی که سایر بازارهای موازی بازدهی بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند، این احتمال وجود داشته باشد که تا حدودی قیمت واقعی با کاهش روبرو گردد اما در ادامه سال و درصورتی که سایر بازارها به ویژه بازار سرمایه، در فرایند نزولی قرار گیرند با توجه به سایر متغیرهای مالی همچون نرخ تورم ممکن است تورم در بخش مسکن با شیبی کمتر از نرخ تورم جهت خود را طی کند. جزئیات بیشتری از تحلیل کارشناسان و فعالان بازار مسکن را می توانید در برنامه ای که هم اکنون در زیرلینک برنامه متراژ در شبکه اکو ایران با عنوان ساختمان سازهای ناامید در حال پخش است، مشاهده کنید.
اگر چه شرایط کنونی بازار ساخت و ساز ناامیدنماینده توصیف می گردد و فعالان ساختمانی در روبروه با فاکتورهای جدید مربوط به هزینه ساخت و قیمت تمام شده ساخت مسکن شوکه هستند اما آیا این فرایند تا سرانجام سال ادامه پیدا می نماید؟ آینده بازار ساخت و سازهای مسکونی به لحاظ هزینه ها و شرایط فروش واحدهای مسکونی نوساز به مجموعه ای از متغیرها وابسته است. رفتار مالکان زمین یکی از مهم ترین متغیرهای تاثیرگذار است. در عین حال شرایط قدرت خرید سمت تقاضا و وزن متقاضیان مصرفی و سرمایه ای در بازار معاملات خرید آپارتمان نیز بر فرایند ساخت و ساز موثر است.
منبع: اقتصادنیوز